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业主违规装修物业公司是否有权起诉

  A物业公司为B小区前期物业服务公司,刘某为该小区业主,2013年刘某购买该小区10幢601室房屋。2015年3月刘某对该房屋进行装修,在装修过程中,刘某将自家南卧室的空调外机放在了楼下10幢501室的飘窗上方,10幢501室业主遂向物业公司投诉,A物业公司向法院起诉刘某,认为刘某违规装修,侵害了其他业主权益,请求法院判决刘某将空调外机移至10幢601室飘窗上方。

  评析:

  笔者认为,物业公司起诉业主违规装修,物业公司是否具有原告资格要具体问题具体分析。

  判定原告是否具有诉权,两个主要的条件和标准即是:当事人适格和具备诉的利益或诉讼利益。原告的适格,是指其在具体的诉讼中,具有作为本案当事人起诉的资格。通常情况下,应以当事人是否是发生争议的民事法律关系的主体,作为判断其适格与否的标准。除非法律另有规定的情形,即:(1)依法享有对他人权利或者法律关系的管理权的人,如遗产管理人、遗嘱执行人和破产程序中的清算组织;(2)在确认之诉中对诉讼标的有确认权益的人。我国《民事诉讼法》第119条第1款的规定,在向法院提起诉讼时,原告必须是与本案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。故在本案中,如物业公司以合同法律关系起诉,则物业公司须证明其为合同当事人。如A物业公司以侵权法律关系起诉,则物业公司则需证明刘某行为妨害物业服务与管理的行为。

  法律关系的竞合。本案中有可能发生法律关系的竞合,即合同法律关系和侵权法律关系竞合。根据《合同法》第122条规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。具体到本案,如果刘某装修行为违反了法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,则损害了物业公司利益,物业公司可以以侵权为由起诉刘某,要求刘某承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。如刘某装修行为损害了其他业主利益,则物业公司在具备业委会或业主大会授权的前提下也可以自己名义提起诉讼。

  生活中,业主野蛮装修、违章搭建情况比较普遍,而许多小区未成立业主委员会或业委会怠于行使其诉权,受到侵害的业主由于某些原因不愿与违章搭建者对簿公堂,从而助长了违规装修之风。为了有效地解决小区纠纷,笔者认为法院也应倾向于放宽标准,只要业主违章搭建行为影响到物业公司的服务与管理,比如侵占了绿地、破坏了承重结构,便多认定妨害了物业管理公司的管理与服务,可认定物业公司具有原告诉讼主体资格。本案经法律释明后,物业公司补充了刘某签署的《装饰装修承诺书》,物业选择以违约起诉,该案正常立案。

 
 
 
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